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                行业政策法规及案例

                加强学习研究,推动→物业管理行业高质量发展

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                【判了!全是咱自己的】小区∞电梯广告费,归全体业主所有!

                时间:2022.04.02

                你家小区电梯广告Ψ费用,
                居然可以是你的收益!
                这你了解吗?
                小区中高层︽住宅,
                住户每天搭乘电梯出行,
                业主往返密集的轿厢中,
                成为广告商投放的渠道。
                这笔广∏告费用,
                位于公共区域¤中的共有部分的,
                日积月累成为业主们的收益。


                花溪区吉林花园小区,就在成立业主委员会过后,将物◣业管理方告上法院,要求返还小区一期的电梯轿厢广告收益等。

                2020年底,这起物业服务合同纠纷由市中级人民法院开庭二次审理↓,并作出终审判决。业委ω会不仅获得返还的电梯轿厢广告费27300元,还∩包括基站场地租赁费8150元。

                业委会接替
                物业公司管理小区

                贵阳市花溪区吉林∞花园小区,位于花石路,甲秀南路的十字路口右转再往里走不远。

                2018年底,小区召开业卐主大会,选举产生第一届吉林花园业主委员会。并于2019年1月,依规向贵阳市花溪区住※房和城乡建设局备案。

                1个月后,业委会就向物业公司发出通知,要求接函之日起五日内,到业主委员↑会办公司办理移交手续。

                一石激起浪花,小区管理业委会自主掌权后,头一件事,就是要把新账旧账,一起算清楚⌒。

                这个小区」的物业管理模式,具有一定的代表性。2016年底,房开商选聘物管公司接管小区。在当时的《前期物业服务》合同中约定∑ ,业主共有物业设施及场所的经营收入的90%作为物业经营收入补充物业服务费,其余作为业主⊙所得收益,纳入公共维∏修费用等。

                直到2018年底,物管公司服务小区期△间,牵涉到服务期间预收、代收有关费用的账册、票据,并退还承诺赠送一①个月的物业费、预收◤物业费、车辆管理费、代收水费、电梯轿厢广告费、代收基♀站场地租赁费等各项费用。

                电梯轿厢广告费
                属于谁?

                小区业◣主公共部分的收益,主要集中在电梯轿厢广告费以及小区基站的租赁费。

                电梯∴广告收益方面,小区中有10多台电梯需要维保,案涉轿厢广告的收益共计27300元。

                小区基站租赁方面,2017年物业公司签订合【同,同意铁塔公司在小区内放置电√信通信设备提供物业管理服务。

                期限自2017年12月31日至2020年12月30日止,每年服务费8150元,共计24450元。物管公司每年度第1个月的30日前收取下一年度⌒ 费用。

                案涉的基站租赁收益,认定为1年的物业服务费8150元。

                庭审双方主☆要的焦点就落在,物管与业主双方,对于公共区域▽收益的处置,产生不同的意见。

                物管方面认为,到手〗的收益都用于物业服务,包括产生的水电支出,以及公共区域维修费用等,是符合常情的。

                而ω 业主委员会则认为,业主支付的物业费用中,已经△包括公共区域的支出。公共部分属于共有的收益,由物业公司擅自处置,不符合法◎理。

                为此,业主委员会将物管公司告上法庭,但是在一审中,业主共有部分收益返还,并未得到法】院支持。

                法院判决
                业主共有

                一审判决过后,业主委员会再次起诉,向物业公司索要共有部分的收益。

                案件审理过程中,根据“民法典”的相ぷ关规定,“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外█。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场≡所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

                因此,案涉公共区域产生的收益应当归全体业主←共有。

                根据最高法的相关解释,房开与物业签订的合同,存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者●业主主要权利的条〗款等情形,损害业主们权益的不应得到支持。

                同时,根据民╳事诉讼法的相关条款,房开与物业签订的合同,虽然约定收益部分可以归物管所有,但是房开本无权处分他人财产的收益归属。

                此前房开与物业服务合同中,关于公共收益归物业公司所有的条款,未通过♀小区业委会的追认,未被法庭认可。

                物业收取服务费,已经包括公共部分的★维护,因此本身就是其服务】成本。共有部分的收益及处置,当由业主委员会依程序合法合规确定。

                最终,二审判决支持业主委员会的诉求,物业公司返还相应的广∮告费、基站产地租赁费,共计35450元。

                如今物业新局

                小区共有部分收益的处置,看↘似个案的出现,却是小区物业费收取矛盾的体现。

                房开选聘物业管理方时,以当时的物价核算的管理费用,伴▼随近年来人工、水电←等费用的增加,成本≡也在上升。

                不涨物业费的基础上,如果⊙确实将小区的共有收益部分,投入到日常运㊣维中,也是可以理解的。毕竟市场化的过程,需要养活@员工,实现盈利。

                近年来,小区业主委员会的陆〒续出现,已经逐渐打破小区传统的物管模式。业主们有权选聘优质的物业管理服务,也在倒逼物业方不断改善服务水平,提升服务☆质量,促进市场的优胜劣汰。

                小区共有部分收益也不是黑匣子,需要在◣阳光下运行,切√实服务于全体居民利益。

                物业管理要〓以服务赢得认可,去争取得到业主们的认同。而业主委员会自身的选举与聘任,也对后期的自治能力提出较高的要求。

                有↘权力行使的地方,相应的监督也不能缺位,也应当按照相关规定进行监管。

                从长期而言〇,破题的关键▽仍然是,在发展中逐步构建起业主与物业▲,良好的合作与服务的互信关系。

                文章来源于网络,版权归原作▃者所有,如有侵权请及时联系。


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